상생임대주택, 실거주 안 해도 양도세 비과세? / '상생임대주택' 특례 제도의 모든 것

내 집 마련의 기쁨도 잠시, 보유 기간과 거주 여부에 따라 수천만 원에서 수억 원에 달하는 양도소득세 부담에 직면할 수 있습니다. 특히 과거 조정대상지역으로 묶였던 시기에 주택을 취득한 경우, 1세대 1주택 비과세(양도 가액 12억 원까지 비과세)를 받으려면 원칙적으로 2년 이상 해당 주택에 직접 거주해야만 했습니다. 하지만 개인적인 사정으로 실거주가 어려운 임대인들에게는 이 '2년 거주 요건'이 큰 부담이자 난관이 되어왔습니다.

 

 

섬네일

1세대 1주택 비과세 혜택

정부는 이러한 임대인들의 세금 부담을 덜어주고, 동시에 전월세 시장의 안정을 유도하기 위해 '상생임대주택 특례 제도'를 운영하고 있습니다.

 

이 제도를 활용하면 실제로 거주하지 않은 집도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 상생임대주택 특례 제도가 무엇인지, 어떤 요건을 갖춰야 혜택을 받을 수 있는지, 실제 적용 방법과 기대 효과는 무엇인지까지 상세하게 알아보겠습니다.

 

 

 

 

상생임대주택 특례 제도란? - '거주' 대신 '임대'로 비과세 요건 충족

상생임대주택 특례 제도는 1세대 1주택자가 특정 요건을 충족하는 임대차 계약(상생 임대차 계약)을 체결한 주택에 대해, 해당 주택 양도 시 양도소득세 비과세 적용을 위한 '2년 이상 거주 요건'을 충족한 것으로 인정하여 비과세 혜택을 주는 제도입니다.(소득세법 시행령 제154조 제7항 등 관련)

 

• 도입 취지

- 집주인이 임대료를 과도하게 올리지 않고 기존 임차인과 상생하는 임대 문화를 확산하고, 임대인에게는 세제 혜택을 주어 전월세 시장의 급격한 변동을 막고자 도입되었습니다.

 

• 핵심 혜택

- 과거 조정대상지역 지정 기간에 취득하여 2년 거주 요건이 붙은 주택의 소유자가 실거주하지 않았더라도, 임대 계약 요건 충족으로 2년 거주한 것으로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

상생임대주택으로 인정받기 위한 까다로운 요건들

이 특례를 적용받기 위해서는 임대인(소유자)과 임대차 계약 모두 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.

 

1) 임대인 요건

• 상생 임대차 계약을 체결할 당시 1세대 1주택자여야 합니다.

 

• 양도 시점에도 1세대 1주택 요건을 충족해야 최종 비과세 가능합니다.

 

• 해당 주택을 취득한 후 임차인과 최초로 체결한 임대차 계약부터 '직전 임대차 계약' 요건을 갖춰야 합니다.

 

• 주택 취득 시 기존 임대인의 임대차 계약을 승계한 경우는 직전 임대차 계약으로 인정되지 않습니다.

 

 

2) 임대차 계약 요건 (가장 중요!)

① '직전 임대차 계약'의 요건

• 상생 임대차 계약을 체결하기 직전의 임대차 계약을 의미합니다.

 

• 임대인(현 소유자)이 해당 주택 취득 후 임차인과 새로 체결한 첫 번째 임대차 계약부터 계산됩니다. (승계 계약 제외)

 

• 임대 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. (계약서상 임대 기간 기준)

 

 

② '상생 임대차 계약'의 요건

• 임대료 증액 5% 이내 제한

 

• 직전 임대차 계약의 보증금 또는 월 임대료 대비 증액률이 5% 이내여야 합니다.

 

• 월세는 보증금으로 전환하여 계산됩니다.

 

• 계산 예시

직전 계약 보증금 5억 원 → 상생 계약 시 보증금 최대 5억 2,500만 원(5억 + 5억*0.05)까지 가능.

 

• 월세 포함 시

(월세 * 12개월 / 1억 원당 연 2.5억 비율 - 세법 시행령 제154조 제7항) + 보증금 합계액으로 계산합니다.

복잡하므로 정확한 계산은 전문가에게 문의하는 것이 좋습니다.

 

• 임대 기간 2년 이상

- 상생 임대차 계약의 임대 기간을 2년 이상으로 체결해야 합니다.

 

• 계약 체결 기간

- 상생 임대차 계약은 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 기간에 체결되어야 합니다.

- 세법 개정 추진에 따라 이 기간이 2026년 12월 31일까지로 2년 더 연장될 예정입니다.

 

 

 

3) 임대 기간 충족 요건(양도 시점 기준)

• 상생 임대주택 특례를 적용받아 양도세 비과세를 받기 위해서는 상생 임대차 계약에 따른 2년 이상의 임대 기간을 실제로 충족해야 합니다.

 

• 즉, 상생 임대차 계약을 체결하고 해당 계약에 따라 최소 2년의 임대를 제공한 후 양도해야 합니다.

 

• 만약 임차인이 2년 임대 기간을 채우지 않고 중간에 퇴거하는 경우, 새로운 임차인과 새로운 상생 임대차 계약 요건을 충족하는 계약을 다시 체결하여 남은 기간을 채우거나, 새로운 2년 임대 기간을 시작하여 총 2년의 임대 기간을 채워야 특례 적용이 가능합니다.

 

• 이 부분은 복잡하므로 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

실제 적용 예시로 이해하기 – 가상 시나리오(갓물주 씨의 절세 성공 사례)

갓물주 씨는 2021년 10월, 서울 마포구 아파트를 8억 원에 매수했습니다.

매수 당시 세입자와 전세 계약이 1년 남아있어 전세 보증금 5억 원에 기존 계약을 승계했습니다.

이 승계 계약은 직전 임대차 계약이 아닙니다.

 

2022년 10월, 기존 계약 만료 후 갓물주 씨는 세입자와 전세 보증금 5억 5천만 원(10% 인상)에 2년 계약을 다시 체결했습니다.

이 2022년 10월 계약이 갓물주 씨에게는 해당 주택 취득 후 첫 계약이며, 임대 기간 2년으로 직전 임대차 계약 요건(1년 6개월 이상)을 충족합니다.

 

갓물주 씨는 사정상 이 아파트에 거주하기 어려웠고, 현재 시세 11억 원에 아파트를 매도하려니 비과세를 못 받아 약 9,500만 원의 양도소득세가 나올 상황이었습니다.

이때 상생임대주택 특례 제도를 활용했습니다.

 

2024년 10월, 직전 계약(5억 5천만 원, 2022년 10월 체결)의 만료가 다가오자, 갓물주 씨는 세입자와 전세 보증금을 5% 이내만 올린 5억 7,750만 원 (5.5억 * 1.05)에 새로운 2년 임대차 계약을 체결했습니다.

 

이 계약이 상생 임대차 계약입니다.(2024년 10월 체결로 기간 요건 충족)

 

갓물주 씨는 이 상생 임대차 계약에 따라 2년간(2024년 10월~2026년 10월) 임대를 제공한 후, 2026년 10월 이후 아파트를 매도하면 실거주하지 않았더라도 상생임대주택 특례를 적용받아 1세대 1주택 양도세 비과세(12억 원까지) 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

약 9,500만 원의 양도소득세를 절감할 수 있게 되는 것이죠.

 

 

 

 

상생임대주택 특례, 다른 세제 혜택에도 적용될까? (YES!)

상생임대주택 특례는 양도세 비과세 시 2년 거주 요건 면제 외에도 다음과 같은 혜택에 동일하게 적용됩니다.

 

1) 장기보유특별공제(장특공제) 거주 기간 요건 면제

양도세 계산 시 보유 기간에 따라 장특공제를 받을 수 있는데, 2017년 이후 취득한 조정대상지역 주택의 경우 장특공제율 적용 시 '보유 기간' 외에 '거주 기간'에 따른 추가 공제율이 적용됩니다.

 

상생임대주택 특례 적용 시 이 장특공제 계산을 위한 거주 기간 요건도 충족한 것으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

 

2) 등록 임대사업자 거주주택 비과세 거주 요건 면제

주택 임대 사업자 등록을 한 경우, 임대 의무 기간 종료 후 거주했던 주택(거주주택)을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

이때 거주주택에 대한 2년 거주 요건이 필요한데, 만약 이 거주주택이 상생 임대주택 요건을 충족했다면, 거주주택에서의 2년 거주 요건을 채우지 않았더라도 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

이것만은 꼭! 상생임대주택 특례 활용 시 주의사항

• 1세대 1주택자 유지 필수

- 상생 임대차 계약 체결 당시 1주택자여야 하고, 양도 시점에도 1세대 1주택(일시적 2주택 등 포함) 비과세 요건을 충족해야 최종 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

• 양도가액 12억 초과 시 과세

- 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가 주택은 12억 원까지 비과세이고 초과분에 대해서는 세금이 부과됩니다.

- 상생 특례는 이 과세 부분을 면제해주는 제도는 아닙니다.

 

• 임대 기간 충족 여부

- 상생 임대차 계약에 따른 2년 임대 제공 기간을 완료한 후에 양도해야 합니다.

- 임차인이 중간에 퇴거하면 새로운 계약을 통해 남은 기간을 채워야 합니다.

 

• 세법 개정 최종 확인

- 상생 임대차 계약 체결 기간 연장은 현재 '예정' 또는 '추진 중'인 사항입니다.

- 최종적으로 세법이 확정되는 내용을 반드시 확인해야 합니다.

 

• 정확한 계산 및 신고

- 임대료 5% 이내 증액 계산(특히 월세 포함 시), 직전 계약 기간 산정 등 요건이 다소 까다롭습니다.

- 양도소득세 신고 시 관련 계약서, 임대료/보증금 지급 증빙 등을 철저히 준비해야 하며, 복잡할 경우 세무 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

 

구분	내용
제도명칭	•상생임대주택 특례 제도
법적근거	•소득세법 시행령 제154조 제7항 등
도입취지	•전월세 시장 안정 유도 •임대인의 세금 부담 완화
적용범위	•1세대 1주택 보유자가 해당 주택을 임대하는 경우 -다주택자였더라도 1주택만 남기고 모두 처분한 경우 포함
주요혜택	•1세대 1주택 양도세 비과세 시 2년 거주 요건 면제 -주택 취득당시 조정대상지역 1세대 1주택 양도시 비과세 요건인 2년 거주요건 면제 •장기임대주택 보유자 거주주택 비과세 적용시 2년 거주요건 면제 -장기임대주택과 그 외의 주택을 소유한 경우 장기임대주택 외의 주택을 양도할 때 2년을 거주한 경우에만 거주주택 비과세 받을 수 있음 -하지만 상생임대주택 요건을 충족한다면 거주요건이 면제되어 거주하지 않아도 비과세 받을 수 있음(추가사항은 별도체크) •장기보유특별공제(1년 4%적용) 적용시 2년 거주 인정 -고가주택 비과세시 실거주 2년을 인정해서 보유년수에 따른 장기특례공제 적용 가능 -비거주시에도 10년 보유시 장기보유특별공제 40% 가능함
요건	•주택의 취득시기가 직전임대차계약의 체결시점보다 빠를 것 -매매, 상속, 증여시 승계받은 임대차계약은 인정안됨 -승계받은 임대차계약을 갱신한 경우에는 인정됨 -재건축조합원의 원조합원의 경우 신축주택 준공 전 임대차계약을 체결하더라도 원조합원의 기존주택 취득시기를 기준으로 하여 ‘직전임대차계약’으로 인정됨 •직전임대차계약 1년 6개월 이상 유지할 것 •직전계약 대비 신규계약이든 갱신게약이든 임대료 5%이하로 인상 -임차인은 달라도 무방 •2021.12.20.~2026.12.31. 까지의 기간 중에 상생임대계약 체결할 것 •상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
체크사항	•상생임대로 비과세 양도시 상생임대차계약기간인 2년 임대를 완료하고 양도할 것 •임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우[민간임대주택에 관한 특별법] 제 44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산 •모든 임대차기간은 계약기관과 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정 -실제 전출신고 기록, 이사, 임차인과 나눈 대화 등을 별도로 근거자료로 준비하는 것을 추천함 •임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우 1개월로 봄 •임차인이 법인인 경우 사무실로 사용하지 않고 오직 주거용으로 사용시에만 가능 •주택을 취득한 후 임대 거주, 재임대한 경우에도 본인이 거주하기 전의 계약이 ‘직전임대차계약’의 요건을 충족하고 5% 이내로 재임대시 ‘상생임대차계약’으로 봄 •직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우, 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 같거나 낮은 경우 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산할 수 있음
신청방법	•매도 후 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 대한 직전임대차계약서 미치 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 함

 

 

 

글을 마무리하며 - 실거주 부담 없이 비과세 받는 현명한 선택

상생임대주택 특례 제도는 2년 거주 요건 때문에 비과세 혜택을 받지 못할 처지에 놓인 1주택 임대인에게는 매우 유용한 구제책입니다.

 

임대료 인상률을 제한하는 상생을 통해 전월세 시장 안정에 기여하고 세제 혜택을 받는 이 제도를 잘 활용하면 상당한 양도소득세 부담을 합법적으로 줄일 수 있습니다.

 

특히 2026년 말까지 제도 활용 기한이 연장될 예정이므로, 해당되는 주택 소유자라면 자신의 임대차 계약 상황을 점검하여 상생 임대주택 요건을 충족할 수 있는지 적극적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.

 

복잡한 요건은 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확하게 적용하시기 바랍니다.