내 집 증여, 세금은 얼마? / 시세, 공시가, 감정평가 금액별 증여재산 가액 판단 기준 완벽 가이드

섬네일

증여세 기준 개요

사랑하는 가족에게 평생 일군 소중한 집을 물려주거나 미리 증여하는 것은 큰 의미가 있는 일입니다.

 

하지만 기쁨과 동시에 막대한 '세금' 부담이라는 현실적인 문제에 직면하게 됩니다.

주택 증여 시 납부해야 할 증여세는 집의 '가액'을 어떻게 평가하느냐에 따라 크게 달라지는데, 여기서 많은 분들이 혼란을 겪습니다.

 

시장에서 실제 거래되는 시세와 정부가 발표하는 공시가격, 그리고 전문가가 평가하는 감정평가액 중 과연 어떤 가격으로 세금을 계산하는 걸까요?

 

유명한 고급 아파트의 사례에서 보듯이, 같은 집이라도 시장에서 형성되는 가격과 정부가 발표하는 공시가격 사이에는 상당한 차이가 존재합니다.

이러한 차이 때문에 증여 시 세금 계산 기준에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

 

이 포스팅에서는 주택을 증여할 때 세법상 '시가'를 판단하는 기준이 무엇인지, 공시가격은 언제 활용되는지, 감정평가의 역할은 무엇이며, 특히 2025년부터 강화되는 국세청의 감정평가 확대에 맞춰 우리가 무엇을 알아야 하는지까지 상세하게 안내해 드립니다.

 

 

 

 

증여세 계산의 기본 원칙 - '시가'로 평가합니다

주택을 증여할 때 납부해야 할 증여세는 증여일 현재 해당 증여재산의 '시가(時價)'를 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다.

 

여기서 시가란 증여재산에 대해 일반적으로 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액, 즉 실제 시장에서 거래될 수 있는 가격을 의미합니다.

 

정부가 매년 발표하는 '공시가격'(개별주택가격, 공동주택가격)은 시가 그 자체가 아니며, 시가를 파악하기 어려운 경우에 한해 보충적으로 사용되는 '행정용 가격'이라는 점을 분명히 인지해야 합니다.

 

공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 보유세나 각종 부담금, 복지 혜택의 기준 등으로 활용되지만, 상속세나 증여세와 같이 자산 이전 시 부과되는 세금에서는 원칙적으로 시가 우선 원칙이 적용됩니다.

 

 

 

 

주택 증여 시 '시가' 판단은 이렇게 이루어집니다 (평가 방법의 우선순위)

상속세 및 증여세법에 따르면, 주택 등 부동산의 시가는 다음의 순서대로 가장 우선순위에 있는 방법으로 평가한 가액을 적용합니다(상증세법 제60조, 제61조, 제62조 등 관련).

 

1. 최우선, 증여 대상 '해당 재산'의 실제 거래 사례 가액

• 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 (평가기간) 동안, 증여 대상인 바로 그 주택이 매매되거나 감정평가를 받았거나, 수용, 공매 또는 경매가 이루어진 경우, 그 확인되는 가액을 시가로 봅니다.

 

• 참고 : 예외적으로 평가기간 외 증여일 전 2년 이내의 매매 사례 가액 등도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.)

 

 

 

2. 두 번째, '유사 재산'의 실제 거래 사례 가액

• 증여 대상인 해당 주택의 평가기간 내 거래 사례 가액이 없는 경우, 유사한 다른 재산의 평가기간 내 매매 등 가액을 시가로 봅니다.

 

• 아파트와 같은 공동주택

- 세대수도 많고 비교 대상이 명확하므로 유사 재산 가액 적용이 매우 활발합니다.

- 세법에서는 유사 재산의 범위를 증여 대상 아파트와 동일 단지 내에 있고, 전용면적 기준으로 ±5% 이내 차이가 나며, 공동주택가격 기준으로 ±5% 이내 차이가 나는 다른 세대의 매매 사례 가액으로 보고 있습니다.

- 대부분의 아파트는 이 기준을 충족하는 유사 거래 사례가 신고되어 있으므로, 이 유사 재산의 실거래가액이 시가로 적용되는 경우가 일반적입니다.

 

• 단독주택, 다가구, 나 홀로 아파트, 고급 주택

- 유사한 재산의 거래 사례를 찾기 어렵거나, 찾더라도 개별성이 커서 유사 재산으로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.

 

 

 

3. 세 번째, 감정평가 가액

• 해당 재산의 거래 사례도 없고, 유사 재산의 거래 사례도 없어 시가를 파악하기 어려운 경우, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 시가로 봅니다.

 

• 세법에서는 시가 인정을 위해 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 감정가액의 평균액을 적용하는 것을 원칙으로 합니다.(일부 예외 있음)

 

• 납세자가 증여세 신고 기한 내에 직접 감정평가를 의뢰하여 그 평가액을 신고할 수 있습니다.

 

 

 

4. 네 번째(보충적 평가 방법), 공시가격 등

• 위에서 설명한 모든 방법(해당 재산 거래, 유사 재산 거래, 감정평가)으로도 시가를 파악할 수 없는 경우에 비로소 상속세 및 증여세법에서 정하는 보충적인 평가 방법으로 가액을 산정합니다.

 

• 주택이 보충적 평가 방법으로 정부의 공시가격(개별주택가격 또는 공동주택가격)을 사용합니다.

 

• 즉, 공시가격은 시가 판단의 가장 마지막 순위에 적용되는 가액입니다.

 

 

 

 

공시가격 vs 감정평가액 - 왜 차이가 나고, 무엇이 세금에 더 유리할까?

• 공시가격

- 정부가 세금 등 행정 목적으로 조사하여 발표하는 가격으로, 시세의 일정 비율(현실화율)을 반영하지만 실제 시장에서 거래되는 가격과는 차이가 큰 경우가 많습니다.

- 특히 거래가 드물거나 개별성이 강한 주택일수록 시세 반영률이 낮아 시가와의 괴리가 큽니다.

 

• 감정평가액

- 감정평가업자가 해당 시점의 시장 상황과 개별 자산의 특성을 고려하여 평가한 가액입니다.

- 공시가격보다는 실제 시세에 가깝게 평가되는 경우가 많습니다.

 

• 일반적으로 시가 > 감정평가액 > 공시가격 순으로 높게 형성되는 경향이 있습니다.

 

• 증여세 부담 측면

- 당연히 평가액이 낮을수록 세금 부담은 줄어듭니다.

- 따라서 시가 판단의 마지막 순위인 공시가격으로 평가받는 것이 납세자 입장에서는 가장 유리합니다.

- 그다음으로는 감정평가액보다 낮은 시가 거래 사례를 찾는 것이 유리하며, 감정평가액은 공시가격보다는 높게 나올 가능성이 커서 세금 부담이 늘어납니다.

 

• 미래 양도세 측면

- 하지만 증여세 신고 시 평가받은 가액은 나중에 해당 주택을 양도할 때의 '취득가액'이 됩니다.

- 따라서 증여세 신고 가액이 높을수록(즉, 시가나 감정평가액으로 평가받을수록) 나중에 양도차익이 줄어들어 양도소득세를 절감할 수 있다는 장점도 있습니다.

 

 

 

 

2025년부터 강화되는 국세청 감정평가 확대 - 무엇을 주의해야 할까?

국세청은 상속세나 증여세를 시가에 따라 공평하게 과세한다는 원칙을 실현하기 위해, 시가 파악이 어려운 재산에 대해 자체적으로 감정평가를 실시하는 사업을 확대하고 있습니다.

 

2020년부터 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 대상으로 시작한 이 사업을 통해 시가보다 훨씬 낮게 신고된 사례들을 적발해 왔습니다..

 

2025년부터는 이 감정평가 확대 사업의 대상에 '주거용 부동산'(단독주택, 다가구, 나 홀로 아파트, 고급 주택 등)이 공식적으로 포함됩니다.

 

• 감정평가 대상 선정 기준 완화

- 국세청은 신고된 가액이 자체적으로 산정한 추정 시가와 큰 차이를 보이는 경우 감정평가 대상으로 선정하는데, 2025년부터는 그 기준이 '신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상인 경우'로 확대됩니다. (기존 10억 원 또는 10% 이상에서 완화)

 

이는 단독주택이나 시가 파악이 어려운 아파트 등을 공시가격으로 증여 신고했을 때, 국세청의 감정평가 대상에 선정될 가능성이 이전보다 훨씬 높아졌음을 의미합니다.

 

만약 국세청 감정평가 대상으로 선정되면, 감정평가액으로 세금이 다시 계산되어 예상치 못한 수억 원의 세금을 추징당하고 가산세까지 부담할 수 있습니다.

 

 

 

 

시가 파악 어려운 주택 증여, 어떻게 대비해야 할까요? - 실질적 전략

단독주택, 나홀로 아파트, 다가구, 고급 빌라/아파트 등 유사 재산 거래가 드물어 시가 판단이 어려운 주택을 증여할 계획이라면, 2025년부터 강화되는 국세청의 감정평가 확대에 대비하여 다음과 같은 전략을 고려해야 합니다.

 

• 국세청 감정평가 대상 가능성 사전 검토

- 증여하려는 주택의 특성(단독, 나홀로, 고가 여부), 주변 시세 동향 등을 파악하여 국세청이 감정평가 대상으로 삼을 가능성이 있는지 미리 가늠해 봅니다.

 

• 증여 전 자발적인 감정평가 적극 고려

- 공시가격으로 신고했다가 추후 국세청 감정평가에 의해 세금이 추징되는 위험을 피하기 위해, 증여세 신고 기한 내에 납세자가 자발적으로 감정평가를 받아 그 평가액을 시가로 신고하는 것을 적극적으로 고려해야 합니다.

- 이 경우, 일반적으로 두 곳 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 평균액을 신고해야 합니다.

 

• 세무 전문가와 반드시 상담

- 주택 증여 가액 평가는 매우 전문적이고 복잡한 영역입니다.

- 해당 주택의 특성, 최근 거래 사례 유무, 공시가격 수준, 예상되는 감정평가액, 국세청 감정평가 대상 가능성, 납세자의 전체 자산 및 가족 관계, 그리고 증여세와 미래 양도세까지 종합적으로 고려하여 가장 합리적이고 안전한 증여 전략을 세우기 위해서는 반드시 상속/증여세 전문 세무사 또는 회계사와 상담해야 합니다.

 

 

 

 

정확한 평가와 전문가 도움이 필수

주택 증여세는 '시가'로 계산되며, 공시가격은 시가 파악이 어려운 경우에 보충적으로 사용될 뿐 주된 기준이 아니라는 점을 분명히 기억해야 합니다.

 

2025년부터 주거용 부동산에 대한 국세청의 감정평가 사업이 확대되면서, 시가 파악이 어려운 주택을 공시가격으로 신고했다가 추후 세금 부담이 커지는 위험이 증가했습니다.

 

따라서 시가 판단이 모호한 주택을 증여할 계획이라면, 건축물대장 확인 및 주변 시세 파악, 필요한 경우 증여 전 자발적인 감정평가, 그리고 반드시 상속/증여세 전문 세무 대리인과의 충분한 상담을 통해 가장 정확하고 안전한 가액으로 신고하고 합리적인 증여 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

 

정확한 평가와 전문가의 도움만이 불필요한 세금 추징이나 불이익 없이 소중한 자산을 현명하게 이전하는 길입니다.

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