토지거래허가구역 기준 총정리 / 강남·서초·송파·용산 토지거래허가구역 기준 변경 / 기존 주택, 입주권, 분양권 어떻게?
강남, 서초, 송파, 용산 등 서울의 일부 지역은 투기 방지를 위해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 구역에서 일정 면적 이상의 토지(주택 포함)를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 시에는 엄격한 실거주 의무 등이 부여됩니다. 그동안 이 허가 관련 업무 처리에 있어 지자체별로 기준이 다소 달라 혼선이 있었는데요, 국토부가 3월 19일(9월 말까지 적용되는) 새로운 가이드라인을 제시하면서 변경된 내용들이 많습니다.
국토교통부 토지거래허가구역 가이드라인
서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정한 이후 주택 가격 오름폭이 둔화되고 거래량도 급감한 것으로 나타나고 있습니다.
서울 압구정, 여의도, 목동, 성수동 재건축 정비구역 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정이 1년 더 연장됩니다.
또한 토지거래허가구역 내 실거주 의무 준수 여부에 대한 국토부, 서울시, 서울시 자치구의 합동 조사가 진행되고 있습니다.
이번 포스팅에서는 국토부 가이드라인을 통해 명확해진 토지거래허가구역 내 주택 거래 관련 주요 처리 기준 변경 사항과, 이러한 규제가 실제 시장에 어떤 영향을 미치고 있는지 상세히 살펴보겠습니다.
주택 취득 후 입주 시기 및 실거주 의무 기준 명확화
토지거래허가구역 내 주택을 취득하면 원칙적으로 2년간 실거주해야 하는 이용 의무가 발생합니다.
국토부 가이드라인은 이 실거주 의무의 시작 시점을 명확히 했습니다.
• 원칙
- 주택 취득 시점부터 이용 의무가 발생합니다.
• 허가 관청의 판단 기준
- 허가 관청은 통상적인 거래 절차(허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 지급 및 등기)에 소요되는 시간(약 4개월)을 고려하여, 허가일로부터 최대 4개월 이내에 취득하고 취득일로부터 이용 의무 이행이 가능한지를 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있습니다.
• 주의사항
- 만약 토지(주택) 취득일이 허가일로부터 4개월보다 빠를 경우, 그 실제 취득일로부터 2년간의 이용 의무가 시작됩니다.
• 부득이한 사유
- 신청인이 주택 취득 후 즉시 입주하지 못하는 부득이한 사유(질병 치료, 해외 발령 등)를 객관적으로 소명하고 허가 관청이 이를 인정하는 경우, 필요한 범위 내에서 취득 및 입주 시기가 유예될 수 있습니다.
기존 주택 보유자의 신규 주택 취득 허가 기준 완화 (임대 조건부 추가)
이전에는 이미 주택을 소유하고 있는 사람이 토지거래허가구역 내에서 신규 주택을 추가로 취득하려면, 기존에 보유한 주택을 반드시 매도한다는 조건으로만 허가가 가능했습니다.
이번 가이드라인의 핵심 변경 사항 중 하나는, 기존 주택 보유자도 신규 주택 취득을 위한 토지거래 허가를 신청할 수 있으며, 이때 기존 주택의 처리 계획에 '임대(전월세)' 방식이 추가되었다는 점입니다.
• 신청 요건
- 신청인은 해당 지역에 거주해야 할 구체적이고 객관적인 사유나 자기 거주용 주택을 추가 취득해야 하는 사유를 소명해야 합니다.
- 더불어 기존 주택의 처리 계획을 제출해야 합니다.
• 기존 주택 처리 방식
- 기존 주택은 매매 또는 임대 방식으로 처리가 가능합니다.
- 임대 방식이 추가되면서 기존 주택을 꼭 팔지 않아도 되는 길이 열렸습니다.
• 허가 관청의 판단 기준
- 허가 관청은 기존 주택의 처리 계획(매매 또는 임대 약정서 등)에 대해 허가일로부터 6개월 이내에 처리가 완료된다는 내용을 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있습니다.
예를 들어, 강남 3구(강남, 서초, 송파)나 용산구 등 허가구역 내 아파트를 추가로 구입하고 싶은데 이미 주택을 한 채 이상 소유하고 있다면, 허가 신청 시 허가일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 매매하거나 임대하겠다는 계획을 제출하고 소명하면 허가를 받을 수 있게 된 것입니다.
이는 기존 '매도 조건부'에 비해 유연성이 생긴 변화로 볼 수 있습니다.
입주권 및 분양권 전매에 대한 허가 기준 및 실거주 의무
재개발·재건축 사업이 활발한 허가구역에서는 입주권이나 분양권 거래 관련 기준도 중요합니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 소유권·지상권 취득을 목적으로 하는 권리 이전 계약도 허가 대상입니다.
• 입주권(조합원 입주권)
- 재개발·재건축의 관리처분계획 인가 후 종전 부동산(주택, 빌라 등)을 취득하여 얻게 되는 입주권은 토지거래 허가 대상에 해당됩니다.
- 이는 종전 부동산의 유형이나 철거 여부와 관계없이, 새 아파트의 소유권을 취득할 권리를 사는 것이기 때문입니다.
- 빌라를 샀더라도 관리처분 인가 이후라면 입주권 취득으로 보아 허가가 필요합니다.
• 분양권
- 도시정비법, 주택법 등에 따라 최초로 주택을 분양받는 경우(일반분양)의 분양권 취득은 토지거래 허가 대상에 해당되지 않습니다.
• 최초 분양받은 분양권을 전매하는 경우
- 분양권 전매 거래는 토지거래 허가 대상에 해당됩니다.
• 입주권 및 분양권 전매 취득 시 실거주 의무
- 입주권이나 전매로 분양권을 취득한 경우, 신축되는 아파트가 준공(사용승인)되어 실제 입주가 가능해지는 시점부터 2년간 실거주해야 한다는 확약을 해야 허가가 가능합니다.
• 실거주 기간 합산
- 만약 재개발·재건축으로 종전 부동산이 멸실되기 전 해당 주택에 거주한 기간이 있다면, 종전 부동산 거주 기간과 신축 아파트 입주 후 거주 기간을 합산하여 총 2년을 채우면 됩니다.
- 예를 들어, 관리처분인가 후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년 거주했다면, 새 아파트 입주 후 1년만 더 거주하면 실거주 의무를 이행한 것으로 봅니다.
- 다만, 취득 시점에 종전 부동산이 이미 철거되어 거주할 수 없었다면, 신축 아파트 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주해야 합니다.
이번 국토부 가이드라인 발표로 그동안 지자체별로 달랐던 토지거래 허가구역 관련 업무 처리 기준, 특히 실거주 요건, 기존 주택 처리, 입주권/분양권에 대한 혼선이 줄어들 것으로 기대됩니다.
토지거래 허가구역 지정/확대 이후 시장 영향
토지거래허가구역 지정(강남 3구 등) 및 확대(용산) 이후 해당 지역 부동산 시장에는 명확한 변화가 나타났습니다.
1) 거래량 및 거래 금액 급감
허가구역 지정/확대 이후 해당 지역의 아파트 거래량과 거래 금액이 뚝 떨어지며 시장 과열이 빠르게 식는 모습을 보였습니다.
특히 강남구는 700건대에서 4월 7건으로, 서초구는 23건에서 0건으로, 용산구는 210건대에서 1건으로 거래량이 드라마틱하게 줄어들었습니다.
이는 실수요자가 아닌 투자 목적의 거래나 편법 증여 등 이상 거래가 차단된 결과로 해석됩니다.
2) 풍선 효과 미미
우려했던 주변 지역으로의 '풍선 효과'는 예상보다는 크지 않았습니다.
3) 시장 왜곡 및 부작용
• 거주 이전의 자유 제한
- 실수요자라 할지라도 엄격한 기준 때문에 원하는 지역으로 이동하는 것이 어려워지는 제약이 발생합니다.
• 거래 절벽
- 거래량이 극도로 줄어들면서 시장 기능이 위축됩니다.
• 전세 매물 감소
- 실거주 의무 때문에 집주인이 해당 주택을 임대 놓지 못하고 직접 거주해야 하므로, 전세 매물이 줄어들어 임대차 시장의 부담이 커집니다.
• 비정상적 시장 변동
- 허가구역 지정으로 묶이면 거래가 얼어붙고, 규제가 풀리면 억눌렸던 수요가 한꺼번에 폭발하여 가격이 폭등하는 비정상적인 시장 변동이 반복될 수 있다는 우려가 있습니다.
- 이는 '똘똘한 한 채'에 대한 선호도를 더욱 높이는 요인이 되기도 합니다.
4) 매물 및 가격 변화
• 매물 감소
- 서울 전체적으로 매물이 약 4% 감소한 반면, 강남 3구와 용산구는 평균적으로 17~18% 이상 매물량이 크게 줄었습니다.
- 집주인 입장에서는 굳이 싸게 팔 이유가 없어 매도를 서두르지 않기 때문입니다.
• 가격 상승률 둔화
- 거래량이 급감하면서 가격 상승세는 뚜렷하게 둔화되었습니다.
강남구 0.83% → 0.16%
서초구 0.69% → 0.16%
송파구 0.79% → 0.08%
용산구 0.34% → 0.14%
등으로 상승률이 줄었습니다.
- 하지만 가격이 하락한 것은 아니며, 상승 폭만 줄어든 것입니다.
• 서울 전체 평균 매매가 하락
- 고가 아파트 거래가 많은 강남 3구와 용산의 거래량이 묶이면서, 서울 전체 아파트 평균 매매 가격은 통계적으로 하락하는 모습을 보였습니다.
- 이는 해당 지역의 실질적인 가격 하락보다는, 평균을 끌어올리던 고가 거래가 사라진 영향이 큽니다.
명확해진 기준 속 시장의 고민
이번 국토부의 토지거래허가구역 운영 기준 변경은 그동안의 혼선을 줄이고 예측 가능성을 높였다는 점에서 긍정적입니다.
특히 기존 주택 보유자의 임대 조건부 허용이나 입주권/분양권 전매에 대한 기준 명확화는 관련 거래를 고려하는 사람들에게 중요한 정보를 제공합니다.
그러나 허가구역 지정 및 엄격한 실거주 의무는 여전히 해당 지역의 거래량을 극적으로 줄이고 실수요자의 이동을 제한하며 전세 시장에 부담을 주는 등 시장 왜곡 현상을 초래하고 있습니다.
투기 수요 차단이라는 목표를 달성하는 효과는 분명하지만, 동시에 시장 기능을 지나치게 억누르고 '풍선 효과'나 '거래 절벽', '임대난'과 같은 부작용을 낳는다는 비판도 존재합니다.
토지거래허가구역 규제가 시장에 미치는 영향과 그 효과성에 대한 논의는 앞으로도 계속될 것으로 보입니다.
규제의 명확성은 확보되었지만, 이러한 강력한 규제가 장기적으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 투기 억제와 시장 기능 유지라는 두 마리 토끼를 어떻게 잡을 수 있을지에 대한 고민은 여전히 우리 사회의 숙제로 남아 있습니다.
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