건설원가 폭등 원인 / 대한민국 건설 현장의 위기, 멈추지 않는 원가 상승의 늪과 탈출 전략

최근 대한민국 건설 산업은 그 어느 때보다 심각한 위기에 직면해 있습니다. 연일 보도되는 건설사들의 재무 불안 소식은 물론, 전국 곳곳에서 공사비 증액을 둘러싼 시공사와 발주처 간의 갈등이 격화되고 있습니다. 마치 거대한 쓰나미를 앞둔 해안가처럼, 건설 현장 곳곳에서 불안감이 감돌고 있습니다. 단순한 경기 침체를 넘어, 건설 산업의 근간을 흔드는 근본적인 문제들이 복합적으로 작용하고 있다는 진단이 나오고 있습니다.

 

 

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건설 원가 상승의 구체적인 원인들

건설 원가 상승은 단일적인 요인이 아닌, 여러 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다.

 

이번 포스팅에서는 대한민국 건설 원가가 급등하게 된 구체적인 이유를 심층적으로 분석하고, 이 위기를 극복하기 위한 현실적인 대응 방안에 대해서 작성해 보도록 하겠습니다.

 

건설 원가 상승 원인은 다음과 같습니다.

 

 

 

 

예측 불허의 건설 자재 가격 폭등

가장 직접적인 원인은 주요 건설 자재 가격의 급격한 상승입니다.

 

코로나19 팬데믹 이후 글로벌 공급망이 불안정해지고, 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 지정학적 리스크까지 더해지면서 철강재, 시멘트, 레미콘 등 주요 건설 자재의 가격이 천정부지로 치솟았습니다.

 

특히 철강재의 경우, 짧은 기간 동안 가격이 두 배 가까이 상승하기도 했습니다. 국제 에너지 가격 상승 또한 시멘트와 레미콘 가격 인상에 큰 영향을 미쳤습니다.

 

1) 철강재 가격 상승

톤당 70만 원대였던 철근 가격은 한때 140만 원대까지 치솟았습니다.

 

최근 소폭 안정화되었으나 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.

 

철강재는 건축물의 뼈대를 이루는 핵심 자재로 이런 상승은 전체 공사비 상승에 큰 영향을 미칩니다.

 

 

2) 시멘트 및 레미콘 가격 상승

국제 유연탄 가격 급등으로 인해 시멘트와 레미콘 단가 역시 전국적으로 13~15%가량 상승했습니다.

 

이는 콘크리트 공사에 필수적인 자재로서, 건축물의 기초 및 골조 공사비 증가를 야기합니다.

 

 

3) 골재 품질 논란

최근에는 골재 품질 문제까지 불거지면서, 품질 관리를 위한 비용 증가 또한 건설 원가 상승에 일조하고 있습니다.

 

 

 

 

고질적인 인력난과 가파른 인건비 상승

건설 현장의 만성적인 인력 부족 문제는 어제오늘의 이야기가 아닙니다.

 

젊은 세대의 건설업 기피 현상이 심화되고, 고령화된 인력 구조가 고착화되면서 숙련공을 중심으로 인력난이 심각한 수준에 이르렀습니다.

 

1) 외국인 노동자 수급 불안정

코로나19 팬데믹 기간 동안 외국인 노동자 입국이 제한되면서 현장에서는 인력 부족으로 인해 불가피하게 인건비가 크게 상승했습니다.

 

공식적으로 약 21만 명의 외국인 노동자가 건설업에 종사하고 있지만, 실제 현장에서는 훨씬 많은 수가 필요하며, 외국인 노동자가 절반 이상을 차지하는 현장도 많습니다.

 

 

2) 주 52시간 근무제

근로 시간 단축은 건설 노동자들의 삶의 질 향상에는 긍정적인 영향을 미쳤습니다.

 

하지만 건설 현장의 특성상 작업의 연속성이 중요한 경우가 많아 생산성 저하 및 추가 인력 투입의 필요성을 야기하여 인건비 상승을 부추겼습니다.

 

특히 숙련공의 부족으로 인해 늘어난 비숙련, 고령 인력의 활용은 현장 운영의 어려움을 가중시키고 있습니다.

 

1천 가구 규모의 아파트 건설 시, 3년 만에 인건비만 50% 상승했다는 분석은 주 52시간 근무제와 인력난이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.

 

건설 현장에서는 레미콘 타설, 미장 작업, 자재 운반 및 정리, 가설 작업 등 연속적으로 이루어져야 하는 작업들이 많아, 52시간 근무제 하에서는 작업 효율성을 유지하기 위해 더 많은 인력을 투입해야 하는 상황입니다.

 

 

3) 안전 관리 강화

정부의 안전 강화 정책에 따라 안전 관리자 수요가 증가했지만, 공급이 부족하여 인건비 상승을 더욱 심화시켰습니다.

 

 

 

 

족쇄가 된 규제와 정책 변화

정부의 규제와 정책 변화 또한 건설 원가 상승에 영향을 미치고 있습니다.

 

1) 분양가 상한제

과도한 주택 가격 상승을 막기 위한 분양가 상한제는 건설사가 상승한 공사비를 분양가에 제대로 반영하기 어렵게 만들어, 시공사와 발주처 간의 갈등을 유발하고 사업성을 악화시키는 요인으로 작용합니다.

 

 

2) 중대재해처벌법

산업 현장의 안전을 강화하기 위한 취지에는 공감하지만, 경쟁력 있는 기술자들이 현장 근무를 기피하고, 안전 관리 인력 증가로 인해 인건비 상승을 초래한다는 지적도 있습니다.

 

 

3) 제로에너지 건축물 인증 의무화

친환경 건축은 필수적인 방향이지만, 제로에너지 건축물 인증 기준을 충족하기 위한 추가적인 공사비 발생은 불가피합니다.

 

단열재, 고성능 창호, 신재생에너지 설비, 건물에너지관리시스템(BEMS) 등의 설치 비용이 상승 요인으로 작용합니다.

 

한국토지주택공사(LH)의 예측에 따르면, 제로에너지 건축물 성능 강화에 따라 전용면적 84㎡ 기준 중부 1, 2 지역은 공사비가 약 125만 원, 남부 및 제주 지역은 약 100만 원의 공사비가 추가될 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

간과할 수 없는 기타 요인들

주요 요인들 이외에도 많은 요인들에 의해 건설비가 상승하고 있습니다.

 

1) 금리 인상

기준금리 인상은 건설 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 금리 상승으로 이어져, 사업비 증가를 야기합니다.

 

 

2) 화물연대 파업 등

예측 불가능한 외부 요인으로 인한 자재 수급 차질 및 공사 지연은 추가적인 비용 발생을 초래합니다.

 

 

 

 

건설 원가 상승의 늪에 빠진 대한민국 건설 현장의 현실

이처럼 다양한 원인으로 인해 상승한 건설 원가는 대한민국 건설 현장에 심각한 영향을 미치고 있습니다.

 

1) 건설사 수익성 악화 및 재무 불안 심화

대형 건설사조차 원가율이 93%에 육박하고, 일부 건설사는 95%를 넘어서는 등 수익성 악화가 심각한 수준입니다.

 

코오롱글로벌은 이미 공사 원가 급등으로 인해 영업 손실을 기록하기도 했습니다.

또한, 미분양 증가와 공사비 미청구액 증가로 인해 건설사들의 미수금 규모가 크게 늘어나면서 재무 불안감이 더욱 커지고 있습니다.

 

2022년 말 20조 5천억 원이었던 매출 채권 규모는 2024년 9월 말 31조 9천억 원으로 55.5%나 증가했습니다.

 

 

2) 재개발·재건축 현장의 공사비 갈등 심화

분양가 상한제 하에서 공사비 증액을 요구하는 시공사와 이를 받아들이기 어려운 조합 간의 갈등이 전국적으로 확산되고 있습니다.

 

둔촌 주공 재건축 사업은 공사비 증액 문제로 6개월간 공사가 중단되기도 했으며, 철산 주공 89단지, 신반포 4지구, 해운대 우동 1구역 등에서도 유사한 갈등이 발생하며 시공사 교체를 추진하는 사례까지 나타나고 있습니다.

올림픽파크 포레온 둔촌 주공 통계 자료 기반 현황 분석 및 시장 전망

 

 

 

3) 공공 공사 유찰 및 지연 증가

높아진 건설 원가를 반영하지 못하는 공공 공사의 경우, 건설사들이 입찰에 참여하지 않거나, 낙찰 후에도 계약을 포기하는 사례가 늘고 있습니다.

 

이는 결국 공사 지연으로 이어져 국민들의 불편을 초래하고 있습니다.

 

 

4) 턴키 및 민자 사업의 사업성 악화

계약 금액 조정이 어려운 턴키 공사나 민자 사업의 경우, 급격한 원가 상승으로 인해 사업성이 크게 악화되어 사업 추진에 어려움을 겪는 사례가 증가하고 있습니다.

 

제2경춘국도, 비금-암태 도로, 해리-변산 도로 공사 등 굵직한 턴키 공사들이 유찰되는 것도 이러한 이유 때문입니다.

 

 

 

 

건설 산업 위기 극복을 위한 다각적인 대응 방안

이러한 위기 상황을 타개하고 건설 산업의 지속 가능한 성장을 위해서는 정부, 발주처, 건설업계, 학계 등 모든 주체의 적극적인 협력과 노력이 필요합니다.

 

1) 정부의 적극적인 정책 지원

• 건설 자재 수급 안정화 및 가격 변동 리스크 완화

- 해외 공급망 다변화, 전략 비축 시스템 구축, 불공정 거래 행위 감시 강화 등을 통해 건설 자재의 안정적인 수급을 도모하고 가격 급등락에 대한 예측 가능성을 높여야 합니다.

 

• 물가 변동에 따른 계약 금액 조정 제도 현실화

- 공공 공사에서는 건설 공사비 지수를 활용한 계약 금액 조정 방식을 확대하고, 민간 공사에서도 물가 변동 연동제를 의무화하는 방안을 검토해야 합니다.

- 특히, 총공사비뿐만 아니라 특정 자재 가격 급등 시 적기에 계약 금액을 조정할 수 있는 단품 슬라이딩 제도의 실효성을 높이기 위해 기준 완화 및 적용 대상 확대를 적극적으로 추진해야 합니다.

- 일본, 미국 등 해외 사례를 참고하여 국내 실정에 맞는 단품 슬라이딩 제도 개선 방안을 마련해야 합니다.

 

• 분양가 상한제 유연한 적용

- 주택 시장 안정화라는 본래의 취지를 훼손하지 않으면서도, 현실적인 공사비 상승분을 반영할 수 있도록 분양가 상한제 적용 기준을 합리적으로 조정하거나, 예외 조항 마련 등을 고려해야 합니다.

 

• 건설 관련 규제 합리화

- 중대재해처벌법의 형사 처벌 완화, 제로에너지 건축물 인증 의무 대상의 탄력적 운영 등 건설 현장의 부담을 완화할 수 있는 규제 개선 방안을 모색해야 합니다.

 

• 건설 산업 인력난 해소 지원

- 외국인 노동자 쿼터 확대 및 도입 절차 간소화, 내국인 건설 인력 양성 및 처우 개선, 건설 현장 이미지 개선 등을 통해 건설 산업의 인력난 해소를 위한 종합적인 대책을 마련해야 합니다.

 

• 공공 건설 사업 예산 현실화

- 높아진 건설 원가를 반영하여 공공 건설 사업 예산을 현실적으로 편성하고, 턴키 및 민자 사업의 총사업비 조정 기준을 명확화 하여 사업 추진의 불확실성을 줄여야 합니다.

 

 

 

2) 건설업계의 혁신 노력

• 기술 개발 및 도입을 통한 생산성 향상

- BIM, 드론, 3D 프린팅, 모듈러 건축 등 첨단 기술을 적극적으로 도입하여 공사 기간 단축, 인력 효율성 증대, 품질 향상 등을 이루어야 합니다.

 

• 원가 관리 시스템 고도화

- 체계적인 원가 분석 및 관리 시스템 구축을 통해 불필요한 비용 발생을 최소화하고 효율적인 자원 관리를 실현해야 합니다.

 

• 협력 업체와의 상생 강화

- 하도급 업체와의 공정한 계약 체결 및 대금 지급, 기술 공유 등을 통해 건설 산업 생태계 전반의 경쟁력을 강화해야 합니다.

 

• ESG 경영 도입 및 안전·품질 관리 강화

- 사회적 책임을 다하고 안전 및 품질 관리를 최우선으로 하는 경영 시스템 구축을 통해 지속 가능한 성장을 추구해야 합니다.

 

 

 

3) 발주처의 인식 전환 및 협력

• 합리적인 공사 기간 및 예산 책정

- 현실적인 시장 상황을 반영하여 무리한 공사 기간 단축 요구를 지양하고, 적정 공사비를 책정해야 합니다.

 

• 투명하고 공정한 계약 문화 조성

- 불공정한 계약 조건 개선 및 계약 내용의 명확화 등을 통해 시공사와의 신뢰를 구축하고 협력적인 관계를 만들어나가야 합니다.

 

 

 

 

건설 산업의 지속 가능한 미래를 위한 담대한 변화

건설 산업은 국가 경제의 중요한 축을 담당하고 있으며, 국민들의 삶과 밀접하게 연결되어 있습니다.

 

현재의 위기 상황을 극복하고 건설 산업이 다시 활력을 되찾기 위해서는 정부, 건설업계, 그리고 관련 모든 이해관계자들의 적극적인 관심과 노력이 절실합니다.

 

건설 원가 상승이라는 그림자를 걷어내고, 안전하고 효율적인 건설 환경을 조성하여 대한민국 건설 산업의 건강한 미래를 만들어나가야 할 때입니다.

 

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