호남 지방 미분양 아파트 심층 보고서 (2025년 4월 기준) / 전라남도 미분양 아파트 지역 Top 10

 

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호남 미분양 아파트 개요

이번 포스팅에서는 2025년 1월 발표된 국토교통부 자료를 바탕으로 호남 지방의 미분양 아파트 현황을 분석하해 보겠습니다.

 

각 도시별 미분양 발생의 구체적인 원인과 배경에 대해서 이야기해보겠습니다..

 

미분양 아파트 수가 많은 도시 순으로 10위부터 1위까지, 각 도시의 특성과 부동산 시장 상황을 고려하여 미분양 발생 요인에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

10위 - 전라남도 화순군(170가구)

화순군의 미분양 발생 요인은 다음과 같이 분석될 수 있습니다.

 

• 인구 감소 및 위성도시 역할의 한계

- 지속적인 인구 감소는 자체적인 주택 수요 기반을 약화시키는 요인입니다.

- 광주광역시의 위성도시로서 일부 수요를 흡수하지만, 광주 내 주택 공급 증가 및 선호도 변화에 따라 화순군의 매력이 떨어지는 상황입니다.

 

• 개별 단지의 경쟁력 약화

- 화순 지오 스테이션의 경우, 3억 9,200만 원이라는 분양가가 지역 수요층의 소득 수준이나 기존 주택 가격 대비 말도 안 되는 비싼 가격입니다.

- 또한, 0.3대 1의 저조한 청약 경쟁률은 투자 가치에 대한 불확실성이나 상품성에 대한 매력 부족을 시사합니다.

 

• 계약 포기

- 화순 센텀 모아엘가 트레뷰는 청약 마감 후 미분양으로 전환되었습니다.

- 청약자들의 단순 변심, 계약 조건 변경, 또는 향후 부동산 시장 전망에 대한 불안감 등으로 인해 실제 계약으로 이어지지 못했고 결국 분양 후 미분양 물량으로 전환되어 버렸습니다.

 

 

 

 

9위 - 전라남도 순천시(200가구)

순천시 미분양 발생 요인은 다음과 같이 분석됩니다.

 

• 특정 지역 공급 집중

- 조례 한양 수자인이 위치한 조례동은 순천 내에서도 선호도가 높은 지역이지만, 높은 분양가(약 4억 9천만 원)는 실수요자에게 부담으로 작용했습니다.

- 또한, 해당 시기에 조례동을 중심으로 신규 공급이 집중되었다면, 수요 분산으로 인해 미분양이 발생할 수 있습니다.

 

• 브랜드 효과 미흡과 높은 가격 저항

- 순천 그랜드 파크 자이는 인지도가 높은 브랜드임에도 미분양이 발생한 것은, 전반적인 시장 침체 분위기 속에서 수요자들이 가격 대비 가치를 신중하게 따지기 때문입니다.

- 또한, 단지의 구체적인 입지 조건이나 상품성이 기대에 미치지 못했습니다.

 

• 준공 후 미분양의 심각성

- 순천 더포레스트 마루 1의 전 세대 미분양은 초기 분양가 책정 실패, 입지적 약점 (교통, 편의시설 부족 등), 또는 상품성 부족 등 복합적인 문제가 작용한 결과로 보입니다.

- 준공 후 미분양은 수요자들의 직접적인 확인 후에도 선택받지 못했다는 점에서 문제의 심각성을 더합니다.

 

 

 

 

8위 - 전라북도 완주군(245가구)

완주군의 미분양 발생 요인은 다음과 같이 추정됩니다.

 

• 전주 위성도시로서의 한계

- 전주는 현재 인구가 증가하고 있지만, 전주 생활권 확장에 따른 현상일 가능성이 높습니다.

- 완주군 자체의 주거 선호도가 높지 않은 상황입니다.

- 특정 지역에 공급된 아파트가 전주 접근성은 좋지만, 완주군 내의 생활 인프라 부족 등으로 인해 수요를 끌어들이지 못했을 가능성이 매우 높습니다.

 

• 미분양 물량 미공개

- 구체적인 단지 정보가 공개되지 않아 정확한 분석은 어렵지만, 준공 후 미분양이 상당수 있다는 점을 고려할 때, 초기 분양 시점의 시장 예측 실패나 상품성 문제, 높은 가격으로 인한 저항성이 있었을 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

7위 - 전라남도 영암군(365가구)

영암군 미분양 발생 요인은 다음과 같이 분석됩니다.

 

• 지속적인 인구 감소 및 지역 경제 침체

- 인구 감소는 장기적인 주택 수요 감소로 이어집니다.

- 대불산업단지가 있지만, 조선업 경기 침체 등 지역 경제의 불황이 주택 구매력 약화 및 투자 심리 위축을 초래했을 가능성이 매우 높습니다.

 

• 노후 단지의 매력 저하

- 영암삼호 렉시안은 준공 10년이 넘은 단지로, 신축 아파트 선호도가 높은 시장 상황에서 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.

- 또한, 시간이 지남에 따라 단지의 노후화, 관리 상태 등에 대한 우려가 수요자들의 구매를 망설이게 만들 수 있습니다.

 

 

 

 

6위 - 전라북도 김제시(503가구)

김제시 미분양 발생 요인은 다음과 같이 분석됩니다.

 

• 지역 경제 기반 약화 및 구매력 부족

- 김제시는 농업 중심 도시로서 소득 수준이 상대적으로 낮고, 인구 감소로 인해 주택 구매 잠재력이 낮은 상황입니다.

- 김제 검산 예다음의 경우, 주변 시세보다 높은 분양가는 지역적 특성을 고려하지 못한 가격 책정으로 볼 수 있으며, 이는 수요자들의 가격 저항을 불러일으켜 미분양으로 이어진 주요 원인으로 판단됩니다.

 

 

 

 

5위 - 전라남도 여수시(510가구)

여수시 미분양 발생 요인은 다음과 같이 분석됩니다.

 

• 관광 산업 의존도 및 경기 변동

- 관광 산업은 계절적 요인이나 외부 환경 변화에 민감하게 반응하여 지역 경제의 불안정성을 야기할 수 있습니다.

- 이는 주택 구매에 대한 불확실성을 높여 미분양 증가에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

• 입지적 장점에도 불구하고 높은 분양가

- 여수 더로제 아델리움 해양공원은 해양공원 인접이라는 훌륭한 입지 조건을 갖췄음에도 불구하고 미분양이 발생했습니다.

- 입지적 장점을 충분히 반영하지 못하고 과도하게 높게 책정된 분양가와 투자 수요 감소 등 외부적인 시장 상황 변화에 영향은 결국 미분양으로 이어졌습니다.

 

• 정보 비공개 단지의 잠재적 영향

- 쌍용 더플래티넘 여수35의 미분양 세대수가 비공개인 점은, 해당 단지 역시 상당한 미분양 물량을 보유하고 있을 가능성을 시사하며, 이는 여수시 전체 미분양 규모를 키우는 요인으로 작용했다고 판단됩니다.

- 결국 지방임에도 불구하고 수도권 뺨치는 높은 분양가는 앞으로도 악성 미분양으로 남을 가능성을 시사한다고 판단됩니다.

 

 

 

 

4위 - 전라북도 군산시(1,126가구)

군산시 미분양 발생 요인은 다음과 같이 분석됩니다.

 

• 지역 경제의 장기적인 침체

- GM 군산공장 폐쇄는 지역 경제에 심각한 타격을 입혔으며, 이는 인구 유출과 주택 구매력 약화로 이어졌습니다.

- 이런 힘든 상황에서도 꾸준히 신규 아파트 공급이 지속되면서 대규모 미분양으로 이어진 것으로 판단됩니다.

- 여러 단지에서 동시다발적으로 미분양이 발생하는 것은, 특정 단지 문제가 아닌 지역 전체적인 부동산 시장 침체의 결과임을 보여줍니다.

- 결국 일자리와 인구가 아파트 분양 시장에서 가장 중요한 요소임을 다시 한번 알 수 있게 해주는 사례라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

3위 - 전라북도 익산시(1,173가구)

익산시 미분양 발생 요인은 군산시와 유사하게 다음과 같이 분석됩니다.

 

• 일자리 부족으로 인한 인구 유출 심화

- 양질의 일자리 부족은 젊은 층의 이탈을 가속화시키고, 이는 주택 수요 기반을 더욱 약화시키는 악순환을 초래합니다.

- 이러한 상황에서 공급된 아파트들이 수요자들의 구매력을 충족시키지 못하거나, 투자 매력을 느끼지 못하면서 미분양으로 이어진 것으로 보입니다.

- 남중동, 부송동 등 특정 지역에서 미분양이 발생하는 것은 해당 지역의 입지 조건, 가격 경쟁력 등에 대한 추가적인 분석이 필요함을 시사합니다.

 

 

 

 

2위 - 광주광역시(1,234가구)

광주광역시 미분양 발생 요인은 다음과 같이 분석됩니다.

 

• 고분양가 전략의 실패

- 연제 첨단 광신 프로그레스의 높은 분양가는 주변 시세와의 괴리감을 발생시켜 수요자들의 외면을 받은 것으로 보입니다.

- 특히 금리 인상 등 부동산 시장의 불확실성이 커지는 상황에서, 높은 분양가는 실수요자는 물론 투자 수요에게도 부담으로 작용했을 가능성이 높습니다.

 

• 특정 지역의 공급 과잉

- 양지 명지 서밋, 하산동 광산 센트럴 파크 등 특정 지역에서 높은 미분양률을 보이는 것은 해당 지역의 수요에 비해 공급량이 과도하게 많았거나, 입지 조건, 주변 환경 등에 대한 선호도가 낮았을 가능성을 시사합니다.

 

• 시장 상황 변화에 따른 투자 심리 냉각

- 2014년 이후 인구 감소세로 전환된 광주광역시는, 과거와 같은 부동산 투자 열기를 기대하기 어려워졌을 수 있습니다.

- 이러한 상황에서 신규 아파트 공급이 지속되면서 미분양 물량이 누적되었을 가능성이 있습니다.

 

 

 

 

1위 - 전라남도 광양시(1,292가구)

광양시 미분양 발생 요인은 다음과 같이 분석됩니다.

 

• 산업 도시의 경기 변동성

- 포스코 광양제철소라는 핵심 산업 기반을 가지고 있지만, 철강 산업의 불황이나 글로벌 경기 침체는 지역 경제에 직접적인 영향을 미쳐 주택 구매 심리가 위축되었다고 판단됩니다.

 

• 단기적인 공급 집중 가능성

- 광양시의 인구 증가세에도 불구하고 미분양이 가장 많다는 점은, 특정 시기에 수요 예측 실패로 인해 과도한 공급이 이루어졌을 가능성을 시사합니다.

 

• 미공개 정보의 영향

- 주요 미분양 단지들의 정확한 미분양 가구 수가 공개되지 않아 단정하기는 어렵지만, 전체 미분양 규모가 크다는 점에서 개별 단지들의 경쟁력 약화, 높은 분양가, 또는 입지적 약점 등 다양한 요인이 복합적으로 작용했을 가능성을 배제할 수 없습니다.

- 향후 광양시 부동산 시장의 안정화를 위해서는 미분양 원인에 대한 정밀한 분석과 맞춤형 대책 마련이 필요합니다.

전국 아파트 미분양 현황 이미지 - 출처 부동산 통계정보(R-ONE)

 

 

 

호남지역 아파트 미분양 결론

호남 지방의 미분양 아파트 문제는 각 도시의 경제적 특성, 인구 변화, 부동산 시장 상황 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다.

 

특히, 인구 감소세가 뚜렷한 지역과 지역 경제 침체가 지속되는 도시에서 미분양 문제가 심각하며, 상대적으로 안정적인 광주광역시와 광양시에서도 고분양가, 공급 과잉 등의 문제로 인해 미분양이 발생하고 있음을 확인할 수 있습니다.

 

이러한 미분양 증가는 지역 부동산 시장의 건전성을 저해하고 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 정부와 지자체는 면밀한 시장분석을 바탕으로 선제적이고 효과적인 대응책을 마련해야 할 것입니다.

 

특히 인구감소가 현실로 반영되는 현 상황에서 서울, 수도권 등을 제외한 지방의 아파트 고분양가 정책은 추가적인 미분양 위험을 불러올 수 있는 요소임을 분명히 알아야 할 것 같습니다.

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