생활형 숙박시설의 법적규제 변화 연도별 정리 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율)변화 정부의 생숙 관련 규제 완화 정책

생활형 숙박시설의 법적규제 변화 섬네일

 

생숙의 법적 규제 변화와 내용

 

2018년부터 최근까지 생활형 숙박시설의 법적 규제 변화, 특히 LTV (주택담보대출비율), DSR (총부채원리금상환비율) 등 금융 규제보다는 건축법 및 용도 관련 규제 변화가 핵심이었음

 

생활형 숙박시설은 본래 숙박업 용도로 건축 허가를 받는 시설이기 때문에, 주택 관련 대출 규제인 LTV나 DSR이 직접적으로 적용되지 않았음

 

하지만, 아파트의 대체품으로 주거 용도로 사용하는 경우가 많아지면서 정부는 용도 규제를 강화하는 방향으로 정책을 변경, 추진하고 있음

 

LTV, DSR과 같은 금융 규제보다는 용도 변경, 숙박업 신고 의무화 등 건축 및 용도 관련 규제에 초점을 맞추어 작성함

 

 

목차

▪ 2018년 이전(규제의 사각지대)

▪ 2021년(생숙 관련 규제 강화 시작)

▪ 2021년 이후(용도변경 유도 및 강력한 규제)
- 용도변경 유도
- 숙박업 신고 의무화
- 기존 생활형 숙박시설에 대한 규제
- 복도 폭 완화 (2024년 10월)

▪ 정부의 생활숙박시설 규제 변화 핵심
- 생숙 도입 배경과 문제점
- 용도 변경 허용 및 신규 생숙 숙박업 제한

▪ 생활형 숙박시설 합법사용 지원방안
- 신규 생숙
- 기존 생숙
- 이행강제금 유예

▪ 핵심요약

 

 

 

 

2018년 이전(규제의 사각지대)

 

• 생활형 숙박시설은 건축법상 숙박시설로 분류되어, 주택법의 규제를 받지 않았음

 

• 취사 시설 등을 갖추고 있어 사실상 주거 용도로 사용되는 경우가 많았지만, 법적으로는 숙박업 용도였음

 

• LTV, DSR 등 주택 관련 대출 규제가 직접적으로 적용되지 않았음

 

 

 

 

 

2021년(생숙 관련 규제 강화 시작)

 

• 정부는 생활형 숙박시설을 본래 용도인 숙박시설로 사용하도록 건축법 시행령을 개정

 

• 분양 시 "숙박업 신고 대상이며 주거용으로 사용할 수 없음"을 안내하고 확인서까지 받도록 법적 의무화

 

• 숙박업 운영에 필요한 시설을 갖추도록 법적으로 지시함

- 이는 사실상 주거 용도로 사용하는 것을 막기 위한 조치임

 

 

 

 

 

2021년 이후(용도변경 유도 및 강력한 규제)

 

• 용도 변경 유도

- 정부는 생활형 숙박시설 소유주들이 주거가 가능한 오피스텔로 용도 변경하도록 유도함

- 이를 위해 용도 변경 기준을 완화하는 등 특례 기간을 부여

 

• 숙박업 신고 의무화

- 신규 분양되는 생활형 숙박시설은 숙박업 신고가 의무화되었음

 

• 기존 생활형 숙박시설에 대한 규제

- 이미 분양완료된 생활형 숙박시설의 경우, 주거용으로 계속 사용하려면 오피스텔로 용도 변경을 해야 하며, 그렇지 않을 경우 이행강제금이 부과되게 됨

 

• 복도 폭 완화 (2024년 10월)

- 2024년 10월 16일 이전 최초 건축 허가를 신청한 생활형 숙박시설에 대해, 오피스텔로 용도 변경 시 복도 폭 기준을 1.8m에서 1.5m로 완화

- 이번 복도폭 완화 조치는 생숙의 오피스텔용도 변경을 보다 쉽게 하기 위한 조치

 

 

 

 

 

정부의 생활형 숙박시설 규제 변화 핵심

 

▪ 생숙 도입 배경과 문제점

- 생숙은 장기 체류 외국인 관광 수요 증가에 대응하기 위해 2012년 도입

- 오피스텔에 비해 건축 기준, 세제, 금융, 청약 규제가 완화되어 2017년 이후 주거용으로 오용되는 사례가 많았음

- 이에 정부는 2021년 '생숙 불법전용 방지대책'을 발표했으나, 여전히 많은 생숙이 주거용으로 사용될 가능성이 있어 이번 지원 방안을 마련하게 되었음

 

 

 

▪ 용도 변경 허용 및 신규 생숙 숙박업 제한

- 정부가 기존 생활형 숙박시설(생숙)에 대한 규제를 대폭 완화하고, 신규 생숙은 숙박업으로만 분양하도록 정책 방향을 명확히 변경했음

 

▪ 2024년 10월 16일 국토교통부는 보건복지부, 소방청 등 관계 부처와 17개 지방자치단체와 합동으로 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표

 

 

 

 

 

 

생활형 숙박시설 합법사용 지원방안

 

지원 방안의 핵심은 신규 생숙의 주거용 사용을 원천 차단하고, 기존 생숙은 합법적인 사용을 지원하는 것

 

1. 신규 생숙

 

▪ 숙박업 신고 기준 강화

- 앞으로 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준(30실 이상, 건축물 1/3 이상, 독립된 층 중 하나 이상 충족) 이상으로만 분양이 허용

- 이는 개별실 단위 분양으로 인한 불법 주거 전용 문제를 해소하기 위함

- 이러한 개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용

 

 

 

2. 기존 생숙

 

▪ 용도 변경 및 숙박업 신고 지원

- 기존 생숙은 주거용으로 활용할 수 있도록 용도 변경이 허용

- 숙박업 신고를 원하는 소유자를 위한 지원도 강화

 

 

▪ 숙박업 신고 지원

- 보건복지부는 시·도 조례 개정 예시안을 배포하여 조례 개정을 독려할 예정

- 생숙 소유자 대상 안내문 발송 및 설명회 개최를 통해 숙박업 신고 및 운영 방법을 안내할 예정

 

 

▪ 용도 변경 지원

- 건축 기준 완화로 복도 폭, 주차장 등 건축 기준을 완화하여 용도 변경이 용이하도록 변경 지원

- 화재 안전 성능을 보강할 경우 기존 복도폭 1.8m에서 1.5m로 오피스텔 용도 변경이 허용

- 주차장의 경우 인근 부지 확보, 비용 납부, 지역 여건 등을 고려하여 다양한 대안을 제공할 예정이지만 사실상 기존 오피스텔과 형편성 논란, 비용 및 실제 실행가능성의 측면에서 가장 논란이 일고 있는 핵심사항임

 

 

▪ 지구단위계획 변경

- 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 등을 통해 지구단위계획 변경을 적극 검토

 

 

▪기타

- 오피스텔 전용 출입구 설치 면제

- 전용면적 산정 시 안목치수 적용 제외 등 추가적인 완화 조치가 적용

- 단, 각 지자체는 용도 변경 과정에서 형평성 논란이 발생하지 않도록 적정 비용 부담을 유도할 계획

 

 

 

3. 이행강제금 유예

 

▪ 2025년 9월까지 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도 변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예됨

 

▪ 이는 합법적인 사용을 유도하기 위한 조치이지만 형평성 논란, 법리적 문제등 여러 논란의 대상이 되고 있는 사항임

 

▪ 각 지자체는 ‘생활형 숙박시설 지원센터’를 설치하거나 전담 인력을 지정하여 생숙 소유자 및 사업자를 지원할 계획

 

 

 

 

 

핵심 요약

 

• 생활형 숙박시설은 본래 숙박업 용도이기 때문에 LTV, DSR과 같은 주택 대출 규제가 직접 적용되지 않음

 

• 정부는 주거 용도로 사용하는 것을 원천 차단하고 기존 생숙의 문제를 해결하기 위해 용도 규제 및 분양자 구제 방안 정책을 추진하고 있음

 

• 생활형 숙박시설 합법사용 지원 방안의 주요 내용은 숙박업 신고 의무화, 오피스텔로의 용도 변경 유도를 위한 각종 규제 변경 및  이행 강제금 유예

 

• 이러한 정부의 정책은 형편성 관련 논란에서 결코 자유로울 수 없지만 기형적인 구조의 생숙을 합법화시키고 수분양자 보호를 위해서는 반드시 필요한 조치라고 판단됨

 

• 따라서, 생활형 숙박시설에 대한 규제 변화를 살펴볼 때에는 LTV, DSR보다는 용도 및 건축 관련 규정의 변화를 중점적으로 확인하는 것이 중요

 

 

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