아파트 분양후 건설사가 부도나면? 부도난 건설사 분양자 재산 피해 수분양자 재산권 침해 대처 방법

 

부도난 건설사 분양자 재산 피해 섬네일

 

대한민국 건설경기 침체 장기화 건설사 연쇄부도 및 부실

 

▪ 건설업계의 전반적인 경기 불황으로 대한민국 건설사들은 벼랑 끝으로 내몰리고 있는 상황

 

▪ 최근 부도난 건설업체는 모두 전문건설사로 전년 같은 기간 대비 2배 이상 증가(2019년 이후 최대치)

 

 

 

 

 

 

전문건설사란?

 

▪ 전문건설사는 사업자가 건설공사의 하도급을 받아 전문 분야의 시공 기술을 바탕으로 공사를 수행하는 시공회사

 

▪ 일반건설사나 종합건설사보다 규모가 작음

 

 

 

 

 

 

전문건설사의 부도 요인

 

▪ 가장 큰 이유는 원청기업의 경영난으로 인한 시공공사대금 미지급이 가장 큰 원인

 

▪ 경제침체로 인한 대량의 미분양 발생(미분양으로 인한 비용 미회수)

 

▪ 일감 몰아주기, 종합건설업체의 시장 진출로 인한 일감 감소등

 

 

 

 

 

 

아파트 미분양으로 인한 상황

 

▪ 이미 분양된 아파트의 시공사의 부도로 수분양자의 피해 발생

 

▪ 경기침체로 미분양 아파트가 속출하며 원청업자가 기술력있는 전문건설사에 하도급을 못주면서 전문건설사의 일감이 줄어듬(전문건설사 부도 위기)

 

▪ 시공능력이 없는 업체가 싼 가격으로 공사를 진행하며 발생하는 각종 문제(아파트 하자문제)

 

▪ 설계도와 다른 자재 사용 및 자재 빼먹기, 설계와 다른 시공 등으로 인한 구조적인 아파트 하자문제 발생(광주 화정 아이파크 붕괴, 인천 검단 GS아파트 붕괴등)

순살아파트 HDC현대산업개발 아이파크 재시공

 

 

▪ 지방 중소 건설사는 물론 태영건설, 신동아건설등 중대형 건설사들의 부도 시작

 

 

 

 

 

 

건설사 부도로부터 수분양자의 안전장치

 

▪ 20가구 이상 분양 아파트는 "대한주택보증보험" 의무가입

 

▪ 대한주택보증보험은 시공 중인 건설사가 부도나더라도 계약금, 중도금 등의 분양대금을 돌려받거나 다른 시공사를 지정하여 공사 진행을 계속할 수 있음

 

▪ 적법한 분양권 매입만 보증 대상

- 적법한 절차에 의해 분양권을 매입한 경우에는 보증의 대상이 됨

- 즉, 분양계약서에 적법하게 해당 시·군·구청의 계약서 검인, 대출은행에서 대출승계 동의서 작성, 건설사에서 분양계약서의 명의변경 등의 절차를 걸친 계약이어야 함

 

 

 

 

 

 

건설사가 부도났을 경우 대처 방법

 

▪ 중도금 납입 중단할 것

- 건설사가 부도나면 일단 중도금 납입은 중단해야 함

- 대한주택보증보험에 가입되어 있다고 하더라도 부도 이후 납부한 중도금까지는 돌려받지 못함

- 대한주택보증에서 새로운 은행을 지정하여 새로운 계좌를 지정하기 전까지는 중도금 납입을 중단하더라도 연체이자 등과 같은 불이익은 없음

- 만약 정해진 납부일 이전에 중도금을 납부하였다면 원칙적으로 보증혜택을 받지 못함

 

 

▪ 분양대금 환금 vs 분양이행 선택

- 건설사 부도 등의 보증사고가 발생하면 아파트 계약자들에게는 분양대금을 환급받을지, 공사를 진행할지에 대한 선택권이 발생

- 다만 부도일(보증사고일) 현재 공사진행률이 80% 이상인 사업장은 선택권 없이 분양이행으로 결정

- 분양대금을 환급받기 위해서는 아파트 계약자의 2/3 이상의 동의를 거쳐야 함

 

 

▪ 분양대금 환금 2/3 이상의 동의

- 동의 과정이 끝났다면 환급이행청구 서류를 대한주택보증에 제출하면 됨.

- 대한주택보증은 환급이행청구 서류를 받은 후 1개월 내에 분양대금을 계약자에게 지불하게 됨

 

 

 

 

 

 

건설사 부도로 인한 수분양자 피해

 

▪ 건설사와 계약된 모든 혜택 사라짐

- 분양 당시 선납할인, 중도금 무이자 대출의 혜택이 있었더라도 부도 시에는 이 같은 혜택이 사라짐

- 이로 인해 계약자가 금융기관에 중도금 이자를 추가로 납부할 상황이 발생

- 최악의 경우 수분양자의 대출이 취소될 수 있음

 

 

▪ 대한주택보증이 입주 일을 다시 지정

- 기존 부도난 건설사가 지정한 입주예정일보다 많이 지체됨

- 입주예정일이 지체되더라도 이행지체금을 수령받지 못함

- 공정률 80% 이상, 분양대금 환금에 필요한 수분양자 2/3 이상의 동의를 얻지 못했을 경우 또는 대부분의 계약자들이 공사가 마무리되기를 원한다면 개별적인 환급은 불가능

- 대한주택보증이 재지정한 입주예정일까지 입주하지 못하였다면 이행지체금을 수령받을 수 있음

 

 

▪ 금전, 시간, 정신적 피해

- 건설 관련 대한주택보증공사의 새로운 시공업체 선정 과정 및 그로 인해 발생하는 모든 것은 결국 수분양자의 피해로 돌아옴

- 부도시점까지 분양계약서상의 납부액까지만 보증이 되고 분양가격에 포함되지 않은 옵션 사항의 금액은 보호받지 못함

- 아파트 입주에 맞춰 이사를 계획했다면 입주 전 다른 이사지를 알아봐야 함(이로 인한 수분양자 지출 증가)

- 아파트 분양 당시 받았던 혜택이 사라지게 되면서 수분양자의 이자부담률 증가

- 추후 아파트가 완공되었을 때 하자 관련 책임소재 불분명 및 제대로 된 보상관리 미흡

- 각종 손해배상 관련 재판이 진행된다면 이로 인한 법률 비용 및 시간, 스트레스등이 발생됨

 

 

▪ 추후 아파트 가치 하락

- 시공사 부도로 인한 아파트 브랜드 가치 하락

- 시공과정에서 발생하는 각종 부실, 하자등으로 인한 가치 하락 및 금전 손실

- 그나마 수도권 등의 경우에는 상대적으로 피해가 적지만 지방의 경우 피해가 커짐