한화 포레나 천안아산역 미분양 포레나 천안아산역 생숙 오피스텔 용도변경

 

한화 포레나 천안아산역 섬네일

한화 포레나 천안아산역

 

충청남도 아산시 배방읍 장재리 아산신도시에 위치한 생활형 숙박시설(생숙, 레지던스)

 

충청권 최고층 랜드마크로 최고 높이 70층(251.1m)으로 충청권뿐 아닌 부산을 제외한 비수도권 지방 건축물 중 가장 높은 마천루

 

전국 모든 건축물 중 층수로는 5번째, 높이 기준으로 11번째에 해당함

 

 

 

 

 

생활형숙박시설 한화 포레나 천안아산역 개요

 

• 충남 아산시 배방읍 장재리 1733번지 일대에 건설 중인 생숙

 

• 지하 5층 ~ 지상 57층 ~７0층, 3개 동, 1166실 규모로 들어설 생활형 숙박시설

 

• 2027년 3월 준공예정

 

• 시행사 아산배방개발로 아크배방이 지분의 30%를, 한화가 지분의 70%를 보유한 최대주주

 

• 시공은 한화의 건설 부분이 맡아 시행과 시공을 함께하는 자체사업으로 추진 중

 

• 2022년 4월 분양에 나섰지만 정부의 생활형 숙박시설규제로 인해 현재까지 대규모 미분양으로 남아있음

 

• 아산배방개발은 2021년 11월 한국투자증권등의 대주단과 1200억 원 한도의 본 PF 대출약정을 금리 4.6~7.27% 조건으로 체결하여 자금을 조달함

 

• 한화는 본 PF의 130% 한도(1560억 원)로 채무인수와 책임준공을 약정하며 대출을 받음

 

• 한화는 본 PF조달 이후 착공 및 선분양에 나섰지만 대규모 미분양발생으로 PF대출 규모를 줄이지 못하고 현재까지 높은 이자를 부담하고 있는 상황

 

• 아산배방개발이 빌린 본 PF대출 규모는 2024년 말 기준 1558억 원으로 증가한 상황이며 이중 557억 원이 만기가 도래해 리파이넨싱(기존 채무를 갚기 위해 신규대출을 받는 것 또는 상환일을 연장하는 것)했음

 

• 2024년 12월 19일 한국투자증권의 유동화전문회사(SPC)인 글로리배방제일차와 557억 원 한도의 대출약정을 체결했음

 

• 결국 대규모 미분양 사태로 인해 기존 대출금을 신규 대출로 틀어막았으며 이로 인한 금융비용의 증가는 불 보듯 뻔한 상황

 

 

 

 

 

 

한화 포레나 천안아산역 한화의 배짱으로 인한 갈등

 

• 한화가 포레나 천안아산역 착공 및 분양에 착수한 시기는 2022년으로 이미 그전해인 2021년 정부의 생숙 관련 주거용으로 사용할 수 없도록 하는 건축시행령을 개정했음

 

• 즉, 2021년 개정된 법률에 의해 생숙은 주거용으로 사용하지 못하며 본래 용도인 숙박시설로 사용하도록 못하게 한 상황

 

• 법적으로 분양 시 "숙박업 신고 대상이며 주거용으로 사용할 수 없음"을 안내하고 확인서까지 받도록 법적 의무화된 상황에서 허위 과장 광고를 통해 분양을 시작했으며 이로 인한 법적인 문제가 발생해서 분양취소등의 집단소송이 발생한 상황임

 

• 생숙 관련 규제가 본격화되기 이전의 생숙들의 경우 법적인 조치가 상당히 미흡해 기존 수분양자들이 피해를 많이 봤지만 현재는 일부 생숙에서 수분양자들의 손을 들어주어 분양대금 전액을 반환하라는 판결이 났을 만큼 현재 한화의 상황은 좋지 못한 편

 

• 특히 수분양자들의 경우 중대금 지급과 관련해서 생숙의 경우 담보대출이 불가능하기 때문에 대부분의 수분양자들이 채무불이행에 빠지거나 파산등의 위기에 놓여있는 상황임

 

 

 

 

 

정부, 생숙 오피스텔 전환 유도 및 한화건설 현재 상황

 

• 한화 포레나 천안아산역은 낮은 분양률로 인한 자금조달의 어려움, 금융비용의 지속적인 지출, 건축비용 증가, 수분양자들의 집단소송과 맞물려 2023년 1분기를 시작으로 2024년 4분기까지 최고 매출을 달성하고도 2년 연속 영업이익이 마이너스 실적인 상황

 

• 결국 한화 포레나 천안아산역은 정부의 생숙 합법사용 지원을 바탕으로 2025년 오피스텔로의 용도 변경을 추진 중으로 밝힘

 

• 오피스텔로 전환하기 위한 조건을 충족하기 위한 설계 변경 및 시공의 변화는 불가피한 상황이며 기존 수분양자들과 관련된 소송에서 패할 가능성이 높아졌기 때문에 한화 입장에서 하루라도 빨리 용도변경으로 인한 합법적인 분양을 통해 자금을 조달하는 것이 절실한 상황임

 

• 하지만 부동산경기가 역대 최악으로 치닳고 있는 현재상황에서 분양이 제대로 이뤄질지는 미지수인 상황

 

• 또한 기존 수분양자들의 분양취소 및 분양대금 전액 반환 관련 소송, 사기분양 관련 손해배상 소송등이 맞물려 있는 상황에서 소송으로 인해 발생할 금액 및 이미지 하락등은 피할 수 없는 상황임

 

• 인터넷으로 생숙 관련 기사를 검색하면 현재 부동산 시장에서 생숙과 관련된 분쟁이 많은지 쉽게 찾아볼 수 있음

 

• 특히 생숙 관련 긍정적인 기사의 경우 대부분 소규모 인터넷언론사를 통해 내보대는 광고성 기사가 대부분이며 명확하게 생숙의 합법전환으로 얼어붙은 생숙 관련 부동산 시장이 활성화 될 것이라는 말도 안되는 장밋빛 내용을 담고 있는것도 쉽게 볼 수 있음

 

• 그만큼 현재 대한민국 부동산 시장은 얼어붙어 있고 높은 분양가를 지불하면서까지 오피스텔에 입주할 분양자가 얼마나 있을지가 의문인 상황

 

• 2022년도 기사를 검색해보면 얼마나 분양이 어려웠으면 회사보유분 분양이란 그럴듯한 내용의 분양대행 광고성 기사가 엄청나게 나오는것을 볼 수 있음

 

• 이래저래 여러모로 생숙관련 문제는 앞으로도 현재 진행형이며 대규모 분양취소 및 분양대금 전액 반환, 손해배상 소송등 생숙관련 분양사, 시행사, 수분양자들의 싸움은 점점 치열해질 것으로 전망됨

 

 

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