지분적립형 분양, 토지임대부 분양 장점과 문제점

 

 

 

 

 

● 새로운 공공분양 방법

● 지분적립형 분양주택이란?

● 서울 주택 예상되는 문제

● 토지임대부 분양이란?

● 토지임대부 분양의 문제점

 

 

 

 

새로운 공공분양 방법

 

정부가 서울시와 함께 추진하는 '지분적립형 분양주택'과 경기도에서 시행예정인 '토지임대부 분양주택'이 서민들의 내 집마련의 꿈을 이뤄줄 수 있는 분양모델로 알려지고 있습니다.

 

하지만 두 모델 모두 실효성에 의문이 제기되는 상황입니다.

 

 

 

 

 

 

지분적립형 분양주택이란?

 

지분적립형 분양주택은 서울시가 정부에 제안한 새로운 주택구입 방법으로 처음부터 지분적립형으로 분양하는 ‘공공분양모델’과 임대 후 8년 뒤 지분분양으로 전환하는 ‘임대 후 분양모델’ 두 가지로 나누어집니다.

 

지분적립형 분양주택은 구입 초기 아파트 금액 중 일부만 지불하고 나머지 금액은 장기에 걸쳐 분납하는 형태의 새로운 주택 구입방법입니다.

 

지분적립형 분양은 정부가 투기방지를 위해 전매제한 20년이란 장치를 걸어놓은 방식으로 구제척인 지분 취득 기간 및 입주자 선정방식등은 올해 말 발표 예정이라고 합니다.

 

출처 : 리얼캐스트

 

 

 

 

 

 

 

서울시가 제안한 새로운 분양방식

 

서울시는 분양 유형에 따라 초기 분양주택의 20~40% 정도의 지분을 취득 후 나머지 지분을 20~30년에 걸쳐 매입하는 방식을 제안했습니다.

 

20년형의 경우 초기 25%를 최초 취득한다면 4년마다 15%씩 지분을 획득하는 방식으로 남은 지분을 취득하게 되는데 분양가 5억의 주택으로 계산한다면 초기 비용으로 25%인 1억 2500만 원을 내고 입주한뒤 4년마다 7500만 원을 납입하면 됩니다.

 

이때 75%인 3억 7500만 원의 남은 지분에 대한 임대료를 행복주택 수준으로 내게 된다고 합니다.

 

대신 4년마다 지분을 획득하기 때문에 임대료도 점점 줄어들게 되는 거죠.

 

서울시는 기존의 5년, 10년 공공임대주택등 유사한 임대주택의 분양전환 시점의 가격산정 문제에 대한 해결책도 함께 제시했습니다.

 

기존 분양전환 시점의 감정평가 결과에 따라 분양 전환가격이 산정되어 집값이 크레 오른 지역에서는 입주민의 부담도 그만큼 커지는 구조적 문제가 있었지만 이번 새롭게 제시한 지분적립형 분양의 경우 최초 분양가에 정기예금금지정도의 이자만 가산해서 받기로 했다고 합니다.

 

특히 임대 후 분양모델은 8년 후 분양전환가격을 최초 입주시점에 결정하는 방법을 선택했는데 이는 최초 분양가에 적정 금리를 가산해서 책정하겠다는 의미입니다.

이럴 때는 분양자가 8년 후의 분양전환 금액을 예측할 수 있어 최종 분양전환 시점의 갈등을 어느 정도 방지할 수 있을 것으로 예상된다고 합니다.

 

지분적립형 분양주택은 서우리가 공급할 공공, 민간 분양물량에 앞으로 적극 도입될 전망입니다.

서울시는 2028년까지 공공 재개발 활성화 및 유휴부지 발굴을 통한 개발, 공공참여형 과밀 재건축과 관련 규제 완화 등을 통해 총 11만 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

 

 

 

지분적립형 분양주택 예상되는 문제

 

지분적립형 분양주택은 사실 각종 문제점들이 지적되고 있는 상황입니다.

일단 현 상황에서 주택담보대출을 받지 못할 가능성이 크기 때문에 그 실효성에 대한 의문이 제기되고 있는 상황입니다.

상대적으로 청약통장 가점이 낮은 3040세대를 위해 추첨제로 공급하기로 계획된 만큼 역차별 논란도 일고 있는 상황입니다.

 

특히 건축을 맞은 서울도시공사(SH)와 서울시의 재무부담이 가장 큰 문제로 지적되고 있습니다.

전체 분양가중 75%의 비용을 공공기관이 부담해야 하기 때문에 공급물량만큼 공공기관의 부담이 기하급수적으로 늘어날 수밖에 없는 구조고 이로 인해 공급에 매우 제한적일 것이란 견해가 지배적입니다.

실제로 지분적립형 분양주택과 유사한 방식의 10년 분납임대주택은 현재 공급이 전무한 상황입니다.

 

그리고 주택담보대출 시 건물의 지분을 100% 분양자가 갖고 있지 않기 때문에 추후 분양자의 상환에서 주택이 경매로 넘어갈 경우 은행에서 채권회수가 힘든 상황이 발생하기 때문에 은행이 이런 부담을 안고 대출을 해줄 리 없다는 것이 일반적인 견해입니다.

 

 

 

 

 

 

 

토지임대부 분양이란?

 

토지임대부 분양은 토지는 공공기관이 소유하고 건물만 분양하는 형태의 분양방법입니다.

초기 분양가에서 토지 가격이 제외된 만큼 분양가가 저렴한 장점이 있고 유럽 등에서 많이 사용하는 분양방식 중 하나로 알려져 있습니다.

 

현제 국회에서 토지임대부 분양주택 제도의 보완 및 활성화를 위한 법률이 개정 중으로 전매제한기간은 30년, 토지임대부 분양주택 양도 시 한국토지주택공사(LH) rk 우선 매입하게 하는 등 공공성을 강화하는 내용과 LH가 추후 공급하는 주택의 30% 이상을 토지임대부 분양주택으로 공급하도로 하는 내용이 담겨 있다고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

토지임대부 분양의 문제점

 

사실 토지임대부 분양은 2007년 반값아파트라는 이름으로 군포 부곡지구 389 가구를 토지임대부 방식으로 분양했던 적이 있었습니다.

하지만 당시 월 토지 이용료가 60만 원에 달해 사실상 일반분양으로 전환된 과거가 있습니다.

 

이후 토지임대부 분양 주택은 임대료를 보완대 2009년 다시 시행되었고 당시 낮은 분양가 덕분에 인기를 끌었습니다.

 

하지만 실거주 목적이 아닌 경우 외면될 가능성이 높기 때문에 이 역시 실효성에 의문을 제기하는 상황입니다.

 

그리고 토지의 소유권이 없기 때문에 향후 재건축 가능성이 없고 이후 2016년 폐지된 제도입니다.